Понятие «земельный сервитут» предусматривает право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, а именно участком земли, зданием или сооружением. Между собственником и тем, кто требует установления сервитута, заключается соглашение. Оно подлежит регистрации в порядке прав на недвижимое имущество.
Простым языком, если через частный земельный участок будут проходить линии электропередачи, связи или газовая труба, собственник должен предоставить такую возможность. В этом случае речь идет о публичном сервитуте, не предусматривающем экспроприации участка. Он устанавливается законодательно в интересах государства, органов местного самоуправления или общественности. Другая форма ― частный сервитут, который действует на основе договора между владельцем и лицом, выдвинувшим требования на частичное пользование имуществом. Устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
Что такое сервитут на земельный участок?
Часть земли с четко очерченными и документально зафиксированными границами укладывается в понятие «земельный участок». Его правовой статус и характеристики прописаны в Едином государственном реестре недвижимости. Земельный участок может иметь разную форму собственности: государственную, муниципальную, частную.
Земельный сервитут предусматривает ограниченное право пользования участком. Бывает, что пройти или проехать к своему дому возможно только через территорию соседа. В этом случае и нужен письменный договор о праве прохода-проезда между собственником и пользователем. Устное соглашение может перестать действовать по причине ссоры, личной неприязни или плохого настроения владельца. Нотариальный документ оградит от возможных неприятностей того, кто требует сервитут. Когда договор заключается между конкретными частными лицами, такой вид сервитута является частным.
Это юридическое понятие установлено в Земельном и Гражданском кодексах РФ. Если по договору пользователь сервитута попытается распоряжаться чужим участком не по назначению, а тем более продать или сдать его в аренду, собственник может подавать на него в суд. Владелец же в праве продать свой участок. В случае изменения собственника земли сервитут сохраняется.
В договоре о частичном пользовании может оговариваться срок его действия, или сервитут может быть бессрочным. Также данный правовой акт устанавливается добровольно, а в некоторых ситуациях принудительно. В первом случае составляется письменное соглашение, где указываются:
- Время и место составления документа.
- Персональные данные всех участников договорных отношений.
- Характеристики, в том числе кадастровый номер земельного участка.
- Причины необходимости в сервитуте.
- Время действия договора или отсутствие ограничений.
- Список всех лиц, требующих сервитут.
- Указание той доли участка, которая будет отдана в ограниченное пользование.
Для обязательной регистрации договора в реестре ЕГРН придется предоставить удостоверение личности всех указанных в документе лиц, право собственности владельца участка и план земельного надела с указанием зоны пользования, а также подтверждающую оплату госпошлины квитанцию.
Публичный сервитут на земельный участок
Публичный сервитут не имеет конкретного субъекта, в отношении которого такое право устанавливается. Установление осуществляется решением исполнительной государственной власти или местным самоуправлением. Органы власти принимают нормативный документ, где указывают условия ограниченного пользования. Такое решение требует общественных слушаний и точного соблюдения всех норм закона. В противном случае права собственника могут быть нарушены, а его интересы ущемлены. Публичный сервитут ни в коем разе не лишает права пользования и полного распоряжения земельными участками их собственниками. В таких случаях может быть установлен публичный сервитут:
- беспрепятственный доступ граждан к берегу водных объектов;
- в моменты ремонтных работ коммунальных сетей, инженерных линий или транспортной инфраструктуры;
- размещение геодезических знаков и беспрепятственный доступ к ним;
- проведение в рамках государственных программ инженерных изысканий, геологических исследований, геодезических работ;
- работы, связанные с мелиорацией и прокладкой водоснабжения;
- проезд для изъятия водных ресурсов для общественных нужд;
- выпас и прогон скота, сенокос в период времени, установленного для этого вида сельскохозяйственных работ в данной местности;
- случаи охоты и рыболовства на приспособленных для этого участках.
Как в установлении частного, так и публичного сервитута, законный владелец недвижимости может требовать соразмерную плату за пользование. Если собственник решил, что его права и интересы нарушены, он вправе обратиться в суд, чтобы тот отменил решение властей. В случае удовлетворения поданного иска договор может быть расторгнут. Но чтобы это стало юридически подтвержденным решением, надо зарегистрировать расторжение соглашения в Росреестре и внести соответствующие данные в ЕГРН. Когда у договора оканчивается срок действия, нужно зафиксировать разрыв соглашения с внесением сведений в Единый реестр недвижимости.
Земельный сервитут и условия применения
Законодательно установлен порядок регистрации земельных сервитутов и внесения сведений об этом в единый реестр. Основное условие осуществления публичного земельного сервитута ― это рациональная эксплуатация земельного надела, которая будет соответствовать указанному в договоре целевому назначению. Земельный кодекс был дополнен статьей, которая регламентирует порядок установления публичного сервитута на земельных участках. В законодательном порядке было указано следующее:
- Какие конкретно государственные органы могут принимать нормативные акты по обременению участков.
- Перечень условий установления ограниченного пользования.
- Прописаны требования к ходатайству о праве на частичное использование земельного надела.
- Как законно выявлять землевладельцев, в отношении которых будет устанавливаться сервитут.
- В каком порядке принимать решение о введении права на использование участка.
- Перечислены законные основания для отказа от договора.
- Регламентированы сроки действия публичного сервитута.
- Учитываются последствия при невозможности использования участка в таких целях.
- Определяется порядок начисления оплаты за эксплуатацию земли.
- Прописаны права и обязанности всех участников договора.
Заинтересованные лица подают ходатайство, которое становится условием установления сервитута. Муниципальные органы могут утвердить акт в случаях, если требуется на определенных земельных участках проводить ремонтные работы в сфере транспортной инфраструктуры федерального или местного значения, и для этого нужно разместить временные сооружения, склады материалов, стоянки спецтехники. Публичный сервитут нужен для установки объектов коммунального хозяйства, линий связи и электросетей, газо- и нефтепроводов. Все работы, связанные с укладкой железнодорожных путей, устройством автомобильных трасс общественного пользования, также будут требовать установления публичного сервитута.
Не затрагивают такие условия частные земельные наделы, где собственники содержат огороды, сады и подсобные хозяйства. Могут быть исключения для необходимых инженерных подключений к общим сетям. Земли, имеющие сельскохозяйственное назначение, обременяются публичным сервитутом с учетом требований их рационального использования.
Срок действия и оформление
Нужно помнить, что такое право на частичное использование не лишает землевладельца его собственности. Он может распоряжаться земельным участком, продав его. В таком случае договор не будет расторгнут, и не изменятся его условия. При принятии решения об установлении публичного сервитута определяется срок его действия. В тех случаях, когда земли выделены для размещения важных государственных объектов, это ограничит их эксплуатацию как гражданами, так и юридическими лицами. Если на такие зарезервированные земли распространяется действие сервитута, его срок не может превысить время резервирования.
В ситуации, когда муниципалитет или другие государственные органы больше не нуждаются в эксплуатации земель для указанных в договоре целевых общественных нужд, действие обременения может быть прекращено досрочно. Также договор расторгается досрочно при удовлетворении судебного иска, поданного владельцем участка.
Порядок установления публичного сервитута следующий:
- Составляется и направляется в федеральные или муниципальные органы соответствующее заявление.
- Далее оно подлежит рассмотрению в определенные сроки.
- Назначаются публичные слушания.
- На таком собрании должны присутствовать инициатор заявления и собственники земельных участков, подлежащие обременению. Все решения указываются в протоколе.
- В результате издается нормативно-правовой акт о праве частичного использования участка.
- Проводится регистрация данного документа.
- Все сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
Иногда владелец участка имеет возражения против принятого решения, тогда он может его оспорить в суде. Не нужно бороться против законодательного акта простыми, казалось бы, методами. Попросту перекрыть забором или ограждениями проход, не давать доступ рабочим на свою территорию ― это плохой выход из создавшегося положения. Причинами составления иска может стать как сам факт установления сервитута, так и назначение оплаты, которая не устраивает собственника. Только по решению суда такой договор может быть расторгнут. Все остальные действия понесут за собой санкции и негативные последствия.
Выводы
Собственник земельного участка должен знать в первую очередь, что установление публичного сервитута, независимо от целей, не может лишить его права на владение наделом. После обременения никто не получит возможность распоряжаться даже частью участка, указанной в документах. Предусматривается лишь частичное пользование в конкретных целях. В случае отсутствия возражений законного владельца составляется договор на основе подачи следующих документов:
- Публичный сервитут предполагает наличие нормативно-правового акта от органов властей, частный ― соглашения сторон.
- Правильно заполненное заявление для регистрации.
- Указанные паспортные данные заявителя и оригинал паспорта.
- Весь пакет документов на земельный участок, включающий сведения из кадастра и подтверждающие право собственности.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
- При оформлении договора публичного сервитута та организация, что требует обременения, предоставляет свои уставные документы.
- Если организацию или частного заявителя будет представлять третье лицо, для подтверждения этого права потребуется нотариальная доверенность на представительство.
В случае возражений владельца против решения властей по личным или другим причинам он имеет право подать иск. Для начала нужно проанализировать нормативные документы с целью выявления в них достаточных причин на установление сервитута. Например, обременение всего участка, а не части его возможно только в случае доказательств крайней необходимости. Оспорив такие доказательства и предложив иные варианты решения, владелец может в суде выиграть иск. Чтобы избежать судебных тяжб, лучше принимать решение об установлении частичного пользования с учетом интересов собственника.
Суд может назначить дополнительную экспертизу, для которой заявитель должен будет предоставить всю документацию в пользу необходимости назначения публичного сервитута.
Что касается платы за использование части земельного надела, она рассчитывается исходя из разницы рыночной стоимости участка до и после его обременения. Выплачиваться может как одноразово, так и производиться периодическими выплатами.
