Арендные споры между юридическими лицами: как защитить права арендатора и арендодателя

Предметом арендных споров между юридическими лицами могут быть любые объекты недвижимости (дома, предприятия, помещения, здания, сооружения), земельные участки и другие природные объекты, оборудование всех типов, транспортные средства (автомобили, спецтехника, сельскохозяйственная техника).Наша юридическая фирма в Москве специализируется на арендных спорах между юрлицами и оказывает юридическую помощь по арендным спорам любой сложности. Разберемся подробнее, как они возникают и регулируются.

Особенности арендных отношений между юридическими лицами

Арендные отношения между юрлицами имеют свою специфику. Договор аренды:

• Заключается только в письменной форме и на определённый срок, по истечении которого имущество арендодателя должно быть возвращено арендатором. 
• Проходит обязательную государственную регистрацию (если речь идёт о земельных участках или об объектах недвижимости). Это правило действительно для договоров, заключённых на срок от 12 месяцев. Без госрегистрации он считается недействительным. 
• Носит двусторонний характер. То есть, у каждой из сторон имеются права и обязанности.
• Является возмездным, так как арендодатель получает плату за пользование своим имуществом. 
• Подразумевает, что возвращается то же имущество, которое было взято в аренду.

Следует учитывать, что права арендатора являются обременением для имущества. Продать его можно, но новый собственник будет также обязан выполнять договорные обязательства. 

В договоре обязательно прописываются сведения, позволяющие точно установить предмет аренды, который передаётся арендатору. Отсутствие этих данных не позволяет считать договор заключённым. На практике юристы по арендным спорам в Москве помогают составить договор аренды так, чтобы избежать возможных конфликтов и судебных разбирательств. Если переданное имущество не соответствует договорным условиям, его владелец обязан или устранить недостатки безвозмездно, или возместить арендатору все расходы на их устранение, или заменить несоответствующие недвижимость, технику, оборудование на соответствующие условиям договора. Здесь – выбор за арендатором.

Арендодатель имеет право сдать недвижимость или земельный участок, находящиеся в залоге или сервитуте. Но он обязан предупредить арендатора о подобных обременениях. Не предупредил? Арендатор в праве потребовать снижение размеров арендной платы или вообще расторгнуть договор с возмещением убытков.

Причины возникновения арендных споров

Причин для споров между арендатором и арендодателем довольно много, чаще всего встречаются следующие: 

1. Разногласия по размеру арендной платы, в том числе: её повышение арендодателем в одностороннем порядке, обоснованный/необоснованный отказ от её внесения арендатором, отсутствия понимания в вопросах налогов и коммунальных платежей, задолженности и т.д.
2. Неправомерное изменение договорных условий (нарушение срока уведомления, несоблюдение порядка и т.д.), а также нарушение установленного порядка расторжения договорных отношений, в том числе: 
1. расторжение в одностороннем порядке, 
2. неисполнение обязательств при расторжении,
3. расторжение по причине несоблюдения сроков внесения арендной платы.
3. Несогласие по поводу порядка и правовых оснований для удержания обеспечительного платежа. 
4. Допущенные арендодателем нарушения и отсутствие правовых оснований в его действиях по вопросам удержания имущества и ограничения к нему доступа. 
5. Несогласие сторон по разделению обязанностей выполнять техобслуживание, ремонт, содержание имущества. 
6. Нарушение сроков и низкое качество ремонтных работ, являющихся прописанной в договоре обязанностью одной из сторон.

Также предметом спора может стать отказ арендатора/арендодателя возместить денежные средства, потраченные на неотделимые улучшения объекта, иные несогласия по обновлениям и улучшениям. Также для его возникновения имеются другие объективные и субъективные причины. В подобных случаях лучше сразу обратиться к юристу, чтобы избежать финансовых потерь. В таких случаях квалифицированная юридическая помощь по арендным спорам в Москве позволяет минимизировать риски и защитить интересы бизнеса.

Права и обязанности сторон по договору аренды

Отношения между арендатором и арендодателем регулируются Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арбитражные споры по аренде в Москве требуют профессионального сопровождения юристов, которые знают судебную практику и умеют выстраивать позицию защиты. Суть их заключается в том, что согласно договору имущественного найма арендодатель обязуется за определённую плату предоставить арендатору недвижимое имущество, земельный участок, технику или другой объект во временное владение и пользование либо только во временное пользование, как прописано в ст. 606 ГК РФ.

Права и обязанности арендатора

В перечень его обязанностей входят: 

• Приёмка объекта в срок до 5 дней; 
• Государственная регистрация договора аренды недвижимости проводится в установленном законом порядке. Стороны могут согласовать, кто именно несёт расходы по регистрации — арендатор или арендодатель;
• Использование имущества только в целях, прописанных в договоре;
• При аренде зданий, строений, помещений, сооружений соблюдение правил их использования, санитарных норм, правил пожарной безопасности, правил содержания помещений и иных договорных условий;
• Внесение арендной платы в полном объёме и точно в срок с предоставлением наймодателю копий документов, подтверждающих платёж;
• Оплата коммунальных счетов, возмещение хозяйственных, эксплуатационных, административных трат, если иное не предусмотрено договором;
• Извещение наймодателя об авариях, повреждениях на объекте, принятие мер, предотвращающих его разрушение;
• Поддержание арендованного имущества в надлежащем противопожарном, техническом и санитарном состоянии;
• Письменное согласование с арендодателем любых перепланировок, переустройств, неотделимых улучшений объекта, его сдачи в субаренду или в безвозмездное пользование, выполнение иных действий, которые влекут обременение имущественных прав, предоставленных наёмщику; 
• Направление в течение 5 дней арендодателю и в Территориальное управление подлинных экземпляров договоров с дополнительными соглашениями (если арендуется федеральное или муниципальное имущество);
• Арендатор обязан обеспечивать арендодателю доступ к объекту для осмотра. В случае аренды федерального имущества доступ предоставляется также представителям Росимущества; 
• Страхование арендованного имущества;
• Уведомление арендодателя не позднее чем за 30 суток о досрочном расторжении договора по своей инициативе и возвращение имущества в состоянии, аналогичном состоянию на день заключения договора

Часто в договор аренды включают условие, запрещающее использовать имущество как вклад в уставный капитал или предмет залога. 

Кроме обязанностей у арендатора есть право требовать от наймодателя передачи предмета аренды в исправном техническом состоянии и использовать имущество в соответствии с оговорёнными в договоре целями.

Права и обязанности арендодателя

В перечень обязанностей арендодателя входят:

• Подписание Акта приёма/передачи, заключение с нанимателем объекта договоров, регулирующих возмещение коммунальных и иных затрат;
• Создание арендатору условий для использования имущества в соответствии с прописанными в договоре целями и контроль за выполнением им договорных обязательств;
• Содействие арендатору в ликвидации последствий аварии, произошедшей не по его вине; 
• Предоставление оплаченного нанимателем страхового полиса в Территориальное управление Росимущества в течение 5 дней (в случае аренды государственного имущества);
• Заключение соглашения и подписания Акта приёма/передачи при освобождении объекта нанимателем или передаче им иного имущества.

После освобождения объекта копию Акта арендодателю следует направить в Росимущество и известить эту организацию, если объект по каким-то причинам принять невозможно.

Наймодатель имеет право требовать от нанимателя исполнения договорных обязательств и возвращения предмета аренды по окончании срока договора в том же состоянии, в котором он его получил.

Досудебное урегулирование арендных споров

В ГК РФ и составленных на его основе договорах аренды всё прописано чётко. Но несмотря на это споры в арендных отношениях нередки. Контрагенты конфликтуют из-за задержек в оплате, некачественного исполнения договорных условий, возврата залога, ремонтных расходов, порчи имущества, досрочного расторжения договора, причинившего убытки другой стороне, и других причин. Судебные процессы по вопросам аренды – это долгий трудный путь, требующий кроме огромного количества времени ещё и значительных финансовых затрат и других ресурсов. Поэтому опытные юристы рекомендуют не доводить дело до суда в тех случаях, когда конфликт можно разрешить досудебным урегулированием. 

Досудебное урегулирование арендных споров – это оптимальный правовой способ устранить разногласия между обеими сторонами – арендатором и арендодателем – обойдясь без подачи в суд искового заявления. Этот способ предполагает введение с помощью квалифицированных юристов переговоров между контрагентами, составление досудебных претензий, заключение соглашений. Данный подход позволяет сэкономить бюджет юрлиц, избежав судебных и других материальных издержек, и сохранить рабочие отношения между конфликтующими сторонами.

Согласно пункту 3 ст. 619 ГК РФ направлять обязательную досудебную претензию должен только арендодатель, и то не всегда, а только в тех случаях, когда он планирует расторгнуть договор аренды в суде.

Соглашением конфликтующих сторон может быть установлен другой порядок и срок досудебного урегулирования.

Судебное разрешение арендных споров

Досудебное урегулирование спора не состоялось? Значит надо обращаться в суд, причем в арбитражный. Он занимается экономическими спорами между юридическими лицами, возникшими из гражданско-правовых договоров, в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

После поступления искового заявления с требованием изменить или расторгнуть арендный договор арбитраж осуществляет проверку исполнения сторонами досудебного урегулирования. Если проверка подтвердила соблюдение условий подачи иска, фактическое наличие причин для изменения/расторжения договора, арбитражный суд приступает к рассмотрению дела по существу. 

Опытные юристы по арендным спорам в Москве помогают выработать стратегию переговоров и подготовить досудебные претензии. Наши юристы успешно представляли интересы арендаторов и арендодателей в арбитражных судах Москвы и Московской области.

Когда обращаться в суд?

Если с момента направления досудебной претензии контрагенту прошло 30 суток, то арбитражный суд примет исковое заявление к рассмотрению. То есть, досудебный порядок урегулирования обязателен. В противном случае арбитраж скорее всего возвратит иск.

Как подготовиться к судебному процессу?

В первую очередь необходимо подготовить исковое заявление с выполнением требований ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В нём указываются:

• Те же сведения, которые были в досудебной претензии; 
• Информация, подтверждающая выполнение досудебного порядка;
• Данные о примирительных процедурах;
• Ходатайство о применении обеспечительных мер (по необходимости);
• Требование взыскать с ответчика судебные расходы.

К исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие информацию в иске, квитанция об уплате госпошлины в установленном ст. 333.21 НК РФ размере, копии уведомлений о передаче копий иска участникам процесса, выписка из ЕГРЮЛ, копия свидетельства о регистрации юрлица. 

Иск подается в арбитражный суд по месту регистрации ответчика, если договором не предусмотрена иная подсудность. 

Участвовать в судебных заседаниях стороны могут лично или через представителя, имеющего соответствующую доверенность. 

Юристы фирмы “Гурьев и партнер” успешно представляют интересы арендаторов и арендодателей в арбитражных судах Москвы и Московской области». 

Исполнение судебного решения

После вступления в силу судебного решения согласно положениям ст. 8 Федерального закона «Об исполнительном производстве» выигравшая суд сторона получает на руки исполнительный лист. Для удовлетворения требований по взысканию задолженности, выселению с объекта, изъятию техники его следует направить в Федеральную службу судебных приставов. Если речь идет только о материальных претензиях, то можно отправить решение в банк.

Защита интересов арендатора и арендодателя

Защитой интересов арендатора и арендодателя обычно занимаются квалифицированные юристы с большой практикой, так как споры между данными сторонами часто запутаны и представляют собой сложную юридическую задачу. Обращение к специалистам по арендным спорам в Москве позволяет эффективно защитить права как арендатора, так и арендодателя в суде и на стадии переговоров.

Защита арендатора

Для того, чтобы защитить нанимателя от неправомерных действий арендодателя можно использовать эффективные правовые инструменты, например, потребовать: 

• Отсрочку в уплате арендных платежей в соответствии с Постановлением Правительства России № 439 от 03.04.2020, 
• Уменьшение размера платежей в связи со значительным ухудшением финансового состояния либо из-за невозможности пользоваться предметом аренды,
• Досрочного расторжения арендного договора из-за существенного изменения обстоятельств и опять же из-за невозможности пользоваться предметом аренды.

Защита арендодателя

Арендодатель вправе требовать изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ), внесением в договор пунктов, содержащих дополнительные основания для расторжения договора в суде, правом на взыскание всех убытков, понесенных по вине недобросовестного арендатора

Подведем итоги

Ввиду сложности любых гражданско-правовых отношений в целом и арендных споров между юрлицами в частности, оптимальным решением для урегулирования конфликта будет обращение к квалифицированным специалистам. Компания «Гурьев и Партнёры» оказывает услуги по полному юридическому сопровождению споров по аренде, их досудебному и судебному урегулированию. Наш опыт показывает, что даже самые сложные арбитражные споры по аренде можно решить в пользу клиента. Обращайтесь, мы будем рады помочь. С победами наших юристов, в том числе по арендным спорам, можно ознакомиться на странице Победы.