1. С какого момента срок сдачи квартиры считается просроченным?
Застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором долевого участия (ДДУ). Это указано в ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Сроки могут быть обозначены конкретной датой или кварталом, например, 2 квартал 2024 года. Период просрочки исчисляется с даты, следующей за последним днем срока. Для примера: если, согласно ДДУ, застройщик должен передать объект не позднее 1 августа 2024 года, то срок сдачи квартиры будет считаться просроченным со 2 августа 2024 года. При этом необходимо учесть, если, согласно производственного календаря, последний срок исполнения обязательств приходится на нерабочий день, то он переносится на первый рабочий день.
2. Какая ответственность у застройщика за нарушение сроков сдачи?
При нарушении предусмотренного ДДУ срока передачи участнику объекта долевого строительства компания – застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Если установленный срок передачи объекта долевого строительства нарушен из-за устранения выявленных дольщиком недостатков, по мнению Верховного суда РФ, взыскание неустойки с застройщика также возможно.
Согласно Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований участника долевого строительства о взыскании неустойки, суд может взыскать с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу участника.
Также, если просрочка передачи квартиры составляет более двух месяцев, дольщик имеет право на односторонний отказ от ДДУ, возврат уплаченных денежных средств, а также выплату процентов за пользование деньгами.
Покупатель квартиры может также взыскать: компенсацию морального вреда, компенсацию расходов по аренде жилья, компенсацию убытков по ипотечному договору с банком, судебные расходы и оплату услуг юриста.
Стоит отметить, что согласно Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 года № 479 неустойка за передачу квартиры по ДДУ за период с 29.03.2022 года по 30.06.2023 года начисляться не будет. Кроме того, в связи с карантином, в 2020 году Правительство РФ освободило застройщиков от уплаты неустойки за период с 03.04.2020 года по 31.12.2020 года.
3. Какой порядок подачи заявления в суд на застройщика о взыскании пени и штрафа. Каковы перспективы дела?
Перед обращением в судебные органы можно направить застройщику досудебную претензию с требованием выплатить дольщику неустойку в добровольном порядке. Претензия должна содержать следующие данные: — дата; — номер договора ДДУ; —требования к компании; расчет неустойки и конкретные суммы требований; — срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней); — финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги; — подпись.
Данный документы следует отослать ценным письмом с описью вложения на юридический адрес компании.
Если в течение 10 дней застройщик не ответил на претензию, вы вправе подать иск в суд.
Для подачи заявления в суд нужно составить исковое заявление в количестве трех экземпляров, а также подготовить в двух экземплярах соответствующие документы, с помощью которых вы сможете доказать факт просрочки:
- Копию ДДУ с приложениями.
- Копии документов об оплате объекта по ДДУ, заверенные банком.
- Претензию к застройщику и документы, подтверждающие ее отправку (почтовые квитанции, опись документов).
- Документы, подтверждающие дополнительные расходы.
- Копию паспорта (две первые страницы)
- Выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика.
Далее подаем иск в суд.
С 1 июля 2023 года все ограничения закона о долевом участии в строительстве и закона о защите прав потребителей сняты. А значит, если застройщик нарушает обязательства по договору — с него можно взыскивать неустойки в обычном порядке.
