Банк забрал квартиру по ипотеке. Что дальше?
После того, как банк отсудил право на квартиру, он будет реализовывать ее на публичных торгах. В народе именно про эту процедуру принято говорить, что банк забрал квартиру по ипотеке.
Поэтому, если банк все же забрал ипотечную квартиру, то в ваших общих интересах, чтобы она была продана подороже. На этом этапе вряд ли можно что-то изменить. Поэтому ждем, пока торги состоятся. Далее – основной вариант это – признание торгов недействительными.
Если на первых и вторых торгах квартира должника не будет реализована, то ее предложат банку, который праве оставить её за собой по цене, значительно ниже рыночной. Это самый проигрышный вариант для должника.
Реализация квартиры с повторных торгов происходит уже с понижением её начальной стоимости на 15%, а при передаче взыскателю цена квартиры снижается ещё на 10 %.
Если же в итоге стоимость жилья превышает сумму долга, то на основании действующего законодательства оставшаяся сумма возвращается заемщику (за вычетом исполнительского сбора).
То есть заёмщику наиболее выгодна реализация его квартиры с первых торгов по максимально возможной цене. В таком случае, даже лишившись жилья, он может получить неплохой капитал (если сумма, за которую квартира продана, превышает размер задолженности должника перед банком).
Такой капитал будет явно меньше в случае реализации квартиры с повторных торгов, и ещё меньше в случае передачи квартиры взыскателю в счёт погашения долга.Но может случиться и так, что квартира будет реализована по стоимости, недостаточной для погашения долга заёмщика перед банком. Например, квартира была реализовано по цене, значительно ниже рыночной в результате сговора на торгах, либо заниженной оценки квартиры, а также в случае наличия у должника задолженности, значительно превышающей рыночную стоимость квартиры.
В любой ситуации можно и нужно защищать свои права, и чем раньше начать этим заниматься – тем больше шансов на победу.
Что делать, если банк забирает ипотечную квартиру?
При наличии спора с банком, наличии дела в суде, наличии исполнительного производства, направленного на реализацию квартиры с торгов, и даже при уже фактической реализации квартиры с торгов (либо её передачи в собственность банку) действия заемщика должны быть следующими:
1. Собрать все документы, касающихся спорных взаимоотношений с банком по поводу кредита и заложенной квартиры.
2. Обратиться за помощью к юристу, специализирующимся на спорах с банками и на оспаривании торгов. В большинстве случаев клиент перестает платить не по собственной воле, а в силу определённых обстоятельств, которые могут быть основанием для спора.
3. Вместе с юристом просчитать все за и против, собрать доказательную базу, продумать линию защиты.
Многое зависит не только от законодательства, но и от условий конкретного кредитного договора, договора ипотеки/залога имущества.
Прежде чем подавать в суд на банк, нужно изучить все нюансы соглашений с банком, их соответствие закону и оценить вероятность успеха. Как правило, банк отбирает квартиру за неуплату ипотеки в самом критическом случае. К этому можно быть готовым заранее и хотя бы изучить все соглашения, чтобы минимально понимать свои пути отхода или нападения.
Так, например, иск о признании кредитного договора недействительным по причине его несоответствия действующему законодательству может быть предъявлен к банку в качестве встречного иска.
Зачастую оценка стоимости квартиры, сделанная по поручению банка, необъективна и занижена, поэтому ее можно и нужно оспаривать в суде.
В любом случае, инициированный заёмщиком судебный спор с банком позволит оттянуть дату реализации квартиры с торгов и выиграть дополнительное время, за которое можно попытаться найти деньги на погашение задолженности.
Также учитывая, что подобные судебные разбирательства могут затянуться надолго, банк и сам может принять решение, что ему невыгодны затяжные судебные тяжбы с должником. В этом случае он может предложить мирное урегулирование вопроса.
Как правило, банк предлагает прощение части долга, реструктуризацию задолженности, либо возможность для должника самостоятельно реализовать квартиру по максимально высокой цене.
Что можно сделать, если квартира уже реализована с торгов и у неё появился новый собственник?
Предположим, что банк забрал ипотечную квартиру и продал ее. В этом случае самым действенным вариантом будет – оспорить торги.
При этом есть важные нюансы:
1) При реализации квартиры с торгов организатор должен соблюсти ряд обязательных правил, нарушение которых является веским основанием для признания торгов недействительными.
2) Существенные нарушения прав должника судебным приставом-исполнителем также могут служить основанием для признания торгов недействительными.
Для подачи искового заявления достаточно малейшего основания полагать, что при организации и проведении торгов было нарушено законодательство РФ.
При этом подача такого иска может служить основанием для наложения судебного ареста на квартиру с целью сохранения за заёмщиком права собственности на эту квартиру, до рассмотрения судебного спора.
После подачи иска нужно щепетильно изучить все материалы торгов и определить шансы на выигрыш. Дело будет сложным, но в случае признания торгов недействительными у заёмщика появляется возможность сохранить в собственности свою заложенную квартиру.
Если вы осознаёте, что погасить задолженность перед банком у вас уже не получится, и квартира будет реализована, то порядок действий такой:
1. Ищете зацепку в договоре, законодательстве, действиях банка и документации торгов, чтобы на основании этого составить исковое заявление.
2. Обсуждаете ситуацию вместе с узкопрофильным юристом (который специализируется именно на спорах с банками), чтобы учесть все моменты и вместе намечаете план действий.
3. Инициируете судебный спор с банком (самостоятельно, либо с помощью юристов).
Если все сделать правильно, то вполне можно выиграть дело, в том числе признать торги недействительными. Это сложная и длительная процедура, нередко дело растягивается на несколько месяцев и проходит несколько инстанций.
При этом вы можете жить в своей квартире, пока длится разбирательство, а в случае победы – жилье остается в вашей собственности. Хотя тут вопрос подмены понятий. Ведь спрашивать может ли банк забрать ипотечную квартиру – не совсем корректно. До тех пор, пока ипотека не погашена, квартира вам не принадлежит. Но оставим вопросы морали и терминологии и вернемся в русло закона.
Конечно, в любом случае, лучше не доводить дело до иска, а стараться урегулировать проблему на досудебном этапе.
Если ситуация уже произошла, то в ней поможет разобраться только опытный юрист, у которого в практике были дела из области споров с банками и оспаривания торгов.
Ключевая компетенция юридической фирмы «Гурьев и Партнеры» – оспаривание результатов торгов по имуществу и споры с банками.
Если вы оказались в сложной ситуации, и возник реальный риск лишиться имущества – запишитесь на бесплатную консультацию. Мы выигрывали самые, казалось бы, безнадежные дела и сохраняли и сохраняем квартиры и дома для наших клиентов.
